«Manchmal reicht es, bei den Büroräumen anzusetzen»

25. Februar 2021
Februar 2021

Die Anforderungen an den Arbeitsplatz und an Büroimmobilien haben sich in den letzten 20 Jahren stark verändert: Die neue Arbeitswelt erfordert vermehrt ein ortsunabhängiges und zeitlich flexibles Arbeiten. Ein Gespräch über New Work, Nachhaltigkeit und die Auswirkungen für das Real Estate Management.

Boris Szélpal: In den letzten Monaten hat sich das Homeoffice als neuer Arbeitsplatz etabliert. Wie bewerten Sie diese Veränderung?

Andreas Meister: Generell ist das Homeoffice kein Game Changer, da nichts passiert ist, was man nicht schon lange vor COVID-19 prognostiziert hatte. Die Umstellung von der traditionellen Arbeitswelt ins Homeoffice wurde aber relativ schnell vollzogen. Eine – vorwiegend kulturelle – Entwicklung, für die man sonst mehrere Jahre gebraucht hätte, spielte sich aufgrund der Ausnahmesituation innerhalb von wenigen Wochen ab. Dabei sah man, dass die technologischen Voraussetzungen für ein Arbeiten von Zuhause aus schon lange vorhanden gewesen waren.

Szélpal: Herr Wicki, in den letzten Jahren haben sie dabei mitgewirkt rund 10 000 Büroarbeitsplätze der SBB in neue Arbeitswelten umzuwandeln. Wurden dabei auch Zweifel seitens der Arbeitnehmenden laut?

Peter Wicki: Wir haben tatsächlich zahlreiche neue und innovative Arbeitsplätze kreiert. Früher arbeitete man in Einzel- und Zweier-, höchstens aber in Viererbüros. Der Übergang in eine neue Arbeitswelt mit Open-Space-Räumlichkeiten ohne Türen und ohne eigenen Bürotisch war für viele tatsächlich eine grosse Umstellung. Wir haben aber versucht, die Mitarbeitenden auf diese Umstellung vorzubereiten. Wir hatten sogar sogenannte Change-Teams, die sie auf diesem Weg begleitet haben. Bei diesem Projekt zeigte sich, dass mit der Veränderung des Arbeitsplatzes auch eine Weiterentwicklung der Kultur einer Firma einhergeht.
Meister: In der Vergangenheit prägten sterile Zellbüros und grosse Sitzungsräume den klassischen Bürotypus. Wissenschaftliche Studien haben aber gezeigt, dass das Zweierbüro tatsächlich der ineffizienteste Bürotypus ist, den es je gab. Es ist der Arbeitsplatz mit den meisten Störfaktoren. Wichtig ist also, dass man es bei der Arbeitsplatzgestaltung gleich macht wie beim Wohnen: Jeder Raum und jede Fläche sollte eine gewisse Funktion erfüllen. Es braucht Orte des Austauschs für kollaborative Arbeiten und sogenannte Silent Spaces, in denen man in Ruhe und konzentriert arbeiten kann.

Szélpal: Welche Bedeutung hat der Arbeitsplatz bei der Rekrutierung von Mitarbeitenden?

Wicki: Ich denke, dass die Ansprüche in dieser Hinsicht gestiegen sind. Ein traditioneller Büroarbeitsplatz kann ein Unternehmen tatsächlich unattraktiv machen. Moderne Büroflächen fördern den Austausch, was für viele Arbeitnehmende ein wichtiges Kriterium für eine offene Bürokultur ist.
Meister: Die Büroumgebung ist eine extrem starke Vermittlerin von Arbeitskultur und Spirit. Seit zwei Jahren gehören wir zur Vebego-Familie, einem führenden Anbieter von Immobilien- und Facility-Management-Leistungen. Mehr als 20 Jahre war unsere Firma in einem typischen 80er-Jahre-Bürokomplex in Dietikon untergebracht. Wir zogen dann als erste in das innovative YOND-Gebäude in Zürich Albisrieden ein. Ich durfte diese Transformation begleiten und im YOND das Headquarter mit 100 Arbeitsplätzen mitgestalten. Es war unglaublich, was dieses neue Arbeitsumfeld auslöste. Innerhalb kürzester Zeit waren die Mitarbeitenden nicht wiederzuerkennen, und auch zur Abschaffung von Hierarchien trug dieser Raum massgeblich bei. Wenn sich ein Unternehmen verändern will, dann reicht es manchmal, bei den Räumlichkeiten anzusetzen, die Veränderung folgt danach ganz automatisch.

Szélpal: Wie hat sich das Flächenmanagement des Arbeitsraums aufgrund der Bedürfnisse der heutigen Gesellschaft verändert?

Wicki: Momentan gibt es wenig Flächennachfrage. Unternehmen sind durch die Pandemie vorsichtiger geworden, und das Homeoffice hat sich zumindest teilweise etabliert. Ich rechne damit, dass in Zukunft ein bis zwei Tage Homeoffice pro Woche in vielen Unternehmen normal sein werden. Das würde, nüchtern betrachtet, zu einer Einsparung von 20 bis 40 Prozent der benötigten Bürofläche führen. Ich persönlich glaube, dass es in Zukunft tatsächlich weniger Fläche brauchen wird. Ich bin aber überzeugt, dass die gut erschlossene Zentrumslage immer noch gesucht sein wird. Wenn sich ein Unternehmen ein Bürogebäude leistet, dann muss dieses gut erschlossen sein und das Unternehmen optimal repräsentieren. Die Minderfläche wird am ehesten in den Vororten anfallen.

Szélpal: Innovation heisst Nachhaltigkeit. Wie gestaltet sich der Weg hin zur nachhaltigen Bürowelt?

Meister: Demodierte Bürowelten werden ersetzt durch neue Bürolandschaften. Was geschieht aber mit dem alten, noch funktionalen Mobiliar? Unsere Kehrichtverbrennungsanlagen kennen die Antwort. Rasch und immer mehr gewinnt bei der Möblierung von Büroräumen die Circular Economy an Bedeutung. Kreislaufwirtschaft ist eine tolle Sache, denn sie schränkt uns weder ein, noch tut sie uns weh. Man muss sich nur überlegen, ob und wie man etwas noch einmal benutzen kann. Es gibt beispielsweise diverse soziale Organisationen, die alte Möbel wieder herrichten oder umbauen und so Menschen mit Beeinträchtigungen einen Arbeitsplatz ermöglichen. Hier wird sich in der Zukunft viel ändern. Gemeinsam mit der Stiftung Pusch und dem Förderfond Engagement Migros sind wir an einem Projekt beteiligt, das sich «MAKE FURNITURE CIRCULAR» nennt. Es zielt darauf ab, dass man beim Mobiliar im Arbeitsumfeld dem Prinzip «nutzen statt besitzen» nachgeht.
Quartiere sollten immer multifunktional sein – es soll gearbeitet, gewohnt, eingekauft, gespielt und studiert werden.
Bild: Roger Frei, www.rogerfrei.com 

Szélpal: Was bedeutet das neue Flächenmanagement für Quartiere? Kann man Quartiere mit einer Nutzungsdiversität aufwerten?

Wicki: Das ist ein riesiges Thema. Quartiere sollten nie monofunktional sein, sondern multifunktional: Es soll gearbeitet, gewohnt, eingekauft, gespielt und studiert werden. Auch Co-Working-Space ist ein Thema. Das sind wichtige Aspekte, die es ermöglichen, innerhalb einer kurzen Distanz fast alles erreichen zu können, was man zum Leben braucht. Das ist es, was man in Paris mit dem Projekt «Die 15-Minuten-Stadt» erreichen will.
MAS Real Estate Management REM
Der Master of Advanced Studies in Real Estate Management (MAS REM) vermittelt ein wissenschaftlich fundiertes, integriertes Bild der Immobilienwirtschaft. Er besteht aus aufeinander abgestimmten CAS-Modulen:
  • CAS Immobilienbewertung
  • CAS Immobilienmanagement
  • CAS Areal Immobilien und Projektentwicklung
  • Infos zum MAS REM

Die Gesprächsteilnehmer

  • Dr. Andreas Meister ist Dozent im CAS Immobilienmanagement und Leiter des Moduls «Facility Management» BFH. Zudem leitet er die strategischen Projekte bei der Vebego Schweiz Holding AG und ist Verwaltungsratspräsident der Move Consultants AG.
  • Peter Wicki ist Co-Studienleiter CAS Immobilienmanagement BFH, Leiter Entwicklung und Bauprojekte sowie Geschäftsleitungsmitglied der Zug Estates AG.
  • Dr. Boris Szélpal ist Professor für Architektur und Studienleiter im MAS Real Estate Management an der BFH.

Das Gespräch in voller Länge