Les logements vides trahissent un développement urbain indésirable

24. Février 2020
Février 2020

La population de certaines villes suisses diminue, mais on continue d’y construire, ce qui accroit le nombre de logements vides. Cette évolution est particulièrement marquée à Huttwil (BE), la commune helvétique affichant le taux de vacance le plus élevé, soit 14,6%. Les scientifiques de la Haute école spécialisée bernoise BFH se sont penchés sur les causes de cette évolution.

Huttwil compte 14,6% de logements vacants! Ce chiffre est le signe d’une évolution alarmante de l’aménagement du territoire, qui pourrait avoir des conséquences économiques et culturelles négatives durables dans d’autres communes et régions de Suisse.
Le projet de recherche «Städtliwerkstatt» du centre de compétences Dencity de la BFH – avec ses analyses qualitatives et quantitatives, son interprétation scientifique des causes et des effets, ainsi que les conclusions qui peuvent en être tirées – confirme la thèse selon laquelle ce taux de vacance élevé résulte d’une combinaison de facteurs qui se dessine depuis quelques années: la mise en zone à bâtir trop généreuse de parcelles mal choisies, le phénomène de capitalisation du sol et la tendance à la réurbanisation, avec la politique de taux d’intérêt actuelle, constituent des moteurs importants qui non seulement se superposent, mais se renforcent mutuellement. Malgré des prix élevés et des rendements qui ont sensiblement diminué, la ruée vers la pierre – dont la valeur reste stable – se maintient, dans un contexte de taux bas. Cette distorsion du marché a pour conséquence que l’on construit davantage, dans l’ensemble de la Suisse, que ce qu’exigerait la demande effective.
À Huttwil, le grand nombre de logements vacants a des conséquences économiques et culturelles. L’offre trop généreuse pousse les prix immobiliers à la baisse et les loyers réduits attirent des personnes ne disposant que de ressources financières limitées. Pour la commune, cela diminue les recettes fiscales et accroit les dépenses. Un changement structurel s’amorce. En matière d’aménagement du territoire, il faut donc recourir à des approches globales qui tiennent compte à la fois de la question de l’identité et des perspectives à long terme, dans un contexte de diminution de la population. Pour Huttwil, cette approche a été poursuivie et mise en œuvre avec le projet «Städtliwerkstatt», dans le cadre d’un mandat de recherche attribué à la BFH.

De 40 à 400 logements vides

Alors que l’évolution démographique y est nettement moins dynamique que ce qui est le cas en Suisse en moyenne, le nombre de logements vides y a connu une progression plus forte que la moyenne ces quatre dernières années, passant de 40 à 400 logements vacants. Par rapport à la population, cela correspond à un taux de vacances de 15%, alors que la moyenne helvétique se monte à 1,7%.
Évolutions comparées du nombre de logements vacants: pendant dix ans, de 2004 à 2014, le nombre de logements vides a progressé de dix unités à Huttwil, mais par la suite, en quatre ans (à partir de 2014), il s’est accru de 320 unités. Ce sont surtout les habitations anciennes (320) qui restent vides, alors que les nouveaux logements (56) sont proportionnellement peu affectés.

L’effet donut réduit la qualité de vie

Le problème des logements vides s’accentue dans les édifices anciens du centre historique de Huttwil. Il s’agit là d’un problème crucial au vu des conséquences qui s’annoncent déjà: les déménagements effectués à l’intérieur de la commune affaiblissent le centre de la localité, un phénomène appelé «effet donut». À terme, les conséquences négatives (rez-de-chaussée vides, bâtiments existants négligés) peuvent faire apparaitre un centre décrépi et déserté, ce qui induit une perte d’identité. Celle-ci renforce encore la spirale négative d’une évolution urbaine déjà malsaine. La perte d’identité locale porte aussi atteinte à la qualité de vie et à la qualité urbaine.
 
Les activités de construction en périphérie de la bourgade provoquent une hausse du nombre de logements vacants en son centre, un phénomène appelé «effet donut».

Identité et qualité de vie

Les villages, villes et quartiers sains se caractérisent par leur rayonnement et leur vitalité. Ce sont des lieux qui produisent de la qualité de vie et dans lesquels les gens aiment séjourner. Les aménagistes parlent de «qualité urbaine», une notion dont les critères ont été définis dans le cadre du projet national de recherche PNR 65 [1]. En complément à ce dernier, d’autres critères non exhaustifs doivent impérativement être pris en compte: l’identité, la participation et les processus, qui figurent au cœur de la planification et remplacent les objectifs fixés une fois pour toutes.

L’identité de quartier est source de bienêtre

L’identité de quartier doit être conçue comme un facteur d’attrait émotionnel, qu’il s’agit d’intégrer aux stratégies de développement local. Elle doit servir à tout le monde, puisqu’elle est étroitement associée au bienêtre des personnes. Chacun et chacune aspire à avoir sa propre identité. De manière similaire, l’identité d’une ville ou d’un quartier tient en premier lieu à leur authenticité, et non à leur caractère «grandiose». Les possibilités et la mobilité semblent certes illimitées et la liberté immense, mais la réalité reste que la plupart des personnes n’échappent pas à la nécessité de s’attacher à un endroit donné, pour des motifs économiques, familiaux ou autres. Ainsi, de nombreuses personnes finissent par habiter un endroit qui n’a jamais été leur objectif. C’est ici qu’intervient l’aspect social de la formation de l’identité: comment une ville ou un quartier deviennent-ils «ma ville» ou «mon quartier»? Le but est que les gens s’identifient au lieu, de manière à ce qu’ils soient contents d’y vivre, même s’ils se sont peut-être juré de ne pas y finir leur vie.
C’est sur cet aspect que mise l’atelier appelé «Städtliwerkstatt». Son but est de planifier des mesures susceptibles de renforcer l’identité de Huttwil ainsi que l’identification de ses habitants à leur petite ville. La situation de décroissance démographique et de taux élevé de logements vacants dans le centre offre de nouvelles chances au développement urbain, avec un espace d’expérimentation et des niches particulières. Pour l’avenir de Huttwil, il est important que les habitants puissent participer activement au processus si l’on souhaite évaluer, coordonner et utiliser ces possibilités. La forme de planification «Städtliwerkstatt», mise au point dans le cadre du mandat de recherche, constitue donc le cœur de la future démarche de développement. Les habitantes et habitants y font office d’urbanistes.
Le projet a permis d’évaluer des options dans une forme de planification spécialement mise au point à cet effet et d’introduire de premières mesures pour aborder les évolutions négatives qui menacent. Si l’on peut se permettre une analogie pâtissière: il s’agit de retransformer le donut en boule de Berlin. Et c’est à la population de Huttwil qu’il incombe de choisir la confiture dont sera fourrée la pâte. Les idées ne manquent pas, mais il est déjà clair que tout cela prendra du temps.
Une petite ville où il fait bon vivre nécessite des endroits animés où les habitants aiment se tenir. Il faut donc disposer de mécanismes permettant de faire participer chacune et chacun à l’aménagement de son environnement. Dans le cadre de cette démarche, c’est la population de Huttwil qui doit choisir à quelle «confiture» sera fourrée la «boule de Berlin».
[1] Le PNR 65 a défini sept qualités urbaines mesurables: centralité, accessibilité, utilité, adaptabilité, appropriation, diversité, interaction.
Informations concernant Dencity et l’atelier «Städtliwerkstatt»