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Cibler le développement résidentiel en densification

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Le thème de la densification urbaine dans le périmètre existant d'une zone résidentielle a le vent en poupe depuis la mise en vigueur, au 1er mai 2014, de la révision de la loi sur l’aménagement du territoire. En effet, les villes et les villages ont ainsi reçu l’ordre de mieux utiliser le terrain des quartiers résidentiels existants, notamment en comblant les grandes distances entre bâtiments et en construisant de façon plus compacte. Voilà le défi que la Haute école spécialisée bernoise peut prendre en charge à bras-le-corps. L'équipe de recherche BFH Dencity a non seulement les moyens matériels, mais aussi le savoir-faire nécessaire pour démontrer le potentiel d’une construction plus compacte et elle peut accompagner les communes dans la révision de leur cadre juridique.

L’exemple de la ville de Langenthal

La ville de Langenthal se doit d’appliquer la densification (voir encadré), notamment dans les zones de constructions peu compactes, qui présentent ce potentiel de densification. C’est dans ce contexte que la commune de Langenthal a voulu se rendre compte de ses possibilités, et qu’elle a donc mandaté le Domaine de compétence BFH Dencity - Développement urbain et mobilité - pour une étude de cas. Au sein d’une zone prédéfinie, il fallait présenter des modèles de construction denses, exprimant le potentiel de ce périmètre de manière simple et compréhensible. Il était important de montrer les différents degrés de densité obtenus selon les paramètres fictifs pris en compte (loi sur les constructions, type de propriété, etc.).

Périmètre urbain existant. Le volume utile de l’étage sous-toiture a été estimé de façon abstraite.
Aménagement possible sans utilisation de l’indice d’utilisation du sol. Le volume utile de l’étage sous-toiture a été estimé de façon abstraite.
Aménagement possible dans une variante « plus RDC ». Le volume utile de l’étage sous-toiture a été estimé de façon abstraite.


La zone prédéterminée contient près de 200 parcelles sur une superficie totale d'environ 130000 m2. L’habitat type actuel est composé principalement de maisons d’un à deux étages, avec un usage mixte autorisé seulement dans une petite partie du périmètre. Cette partie à usage mixte contient 95 pour cent des emplois considérés dans la zone de test.

La méthode utilisée par l’équipe de recherche de la BFH

Dans une première étape, le Domaine de compétences Dencity a pris en compte les bâtiments existants, et a calculé leur volume de construction. Puis divers scénarios de densification des constructions ont été étudiés pour connaître leur potentiel de volume habitable supplémentaire, tout en suivant les règlements de construction existants.

Dans le premier scénario, l’indice d’utilisation du sol a été occulté avec une urbanisation des parcelles suivant le règlement de construction existant, notamment pour ce qui concerne les dimensions du bâtiment et les limites de dégagement applicables. Sur la zone en question, l’abandon de l’indice d’utilisation du sol, tout en conservant la structure parcellaire existante, entraîne à lui seul une augmentation de 60 pour cent du volume bâti.

A côté des variantes traditionnelles, l’équipe de recherche a examiné d’autres approches pour une construction plus dense. Ces propositions visent à compacter l’habitat et à renforcer l’urbanisme le long des axes de circulation les plus fréquentés, notamment en ouvrant les rez-de-chaussée pour des usages publics. Au sein du périmètre examiné, l’étude a dévoilé un potentiel de densification équivalant au volume habitable existant, ce qui reviendrait à doubler le volume actuel.

A l’aide des différentes variantes et des études paramétriques, la commune de Langenthal, en tant que mandante de l'étude, souhaitait démontrer clairement la possibilité de densification et le potentiel de développement sur le périmètre existant. En se basant sur cette enquête menée mathématiquement et sur les résultats qui en découlent,  la commune de Langenthal peut maintenant organiser un débat technique et politique sur le développement interne du périmètre existant. Elle veut ensuite aborder la révision de sa loi sur les constructions conjointement avec le plan directeur sur les quartiers résidentiels, qui inclue également le thème de la densification. L'objectif est alors de permettre la densification à l’intérieur du quartier résidentiel en l’associant aux propriétaires, dans le cadre de la nouvelle loi sur l'aménagement du territoire.

Le potentiel de développement à l’intérieur d'un quartier résidentiel doit être considéré au cas par cas. En effet, les possibilités sont étroitement liées au contexte, à ses opportunités, à la loi sur les constructions le régissant, et aux différentes incitations qui sont fonction de l’endroit considéré. Il existe néanmoins des approches générales qui sont fondamentalement nécessaires au développement intérieur d’une zone de construction. Pour parvenir à ces fins, il est essentiel de ne pas détruire l'identité et la qualité architecturale existante du lieu, mais au contraire de les conserver et de les développer. Il faut aussi prendre en compte le fait que la densification engendre toujours aussi des modifications sociologiques et qu’elle modifie l’atmosphère du quartier. Parallèlement au travail sur les possibilités fictives et réelles, la gestion sensible de l'environnement est une composante à part entière du développement de l’intérieur d’un périmètre.

Toutefois, avant de pouvoir mettre en œuvre avec succès la densification d’une zone résidentielle, il faut d’abord que le cadre juridique des codes de construction soit adapté. Beaucoup reste à faire sur ce sujet. L'équipe de recherche de Dencity a maintenant les instruments ainsi que l'expertise nécessaires pour démontrer l’intérêt des constructions compactes. Elle peut soutenir les décideurs dans les collectivités pour élaborer et formuler la base juridique adéquate à un développement à l’intérieur des périmètres existants.

 

Construire de façon plus compacte


Vieux bâtiments à rénover, bâtiments existants à transformer: quand le terrain se fait rare, grandes et petites communes doivent ajuster leur aménagement local à l'intérieur du périmètre existant et construire plus compact.

La population suisse ne fait que croître. En même temps qu’on exige plus de surface habitable par personne, l'espace habitable se raréfie, d’où l’intérêt de constructions plus compactes, en particulier en milieu urbain. Dans les villes, les nouveaux logements ne se conçoivent plus seulement vers la périphérie du bâti urbain, mais de plus en plus à l'intérieur du périmètre existant. Les petites et moyennes communes, quant à elles, doivent faire face à la question de contrôler le développement local afin d’éviter un étalement des zones bâties, donc le mitage du paysage.